COVİD-19 KAPSAMINDA KİRA BEDELİNİN UYARLAMASI

/in , , /tarafından

COVİD-19 NEDENİYLE AÇILACAK UYARLAMA DAVALARI 

KİRA SÖZLEŞMELERİ KAPSAMINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Korona virüs tehdidi ile ilgili Türkiye ve Dünya genelinde alınan tedbirler kapsamında, karantina uygulamaları, üretimde işgücü sıkıntıları, işyerlerinin kapatılması, ithalat ve ihracat kısıtlamaları, tüketimde azalma gibi ortaya çıkan durumlar karşısında taraflar arasında akdedilen sözleşmelerden doğan edimlerin ifası imkânsız veya aşırı güç hale gelebilmektedir. Bu yazımızda söz konusu tedbirlerden en çok etkilenen kira sözleşmeleri bakımından; kira sözleşmelerinde edimin ifası imkansız hale gelmemekle birlikte, aşırı ifa güçlüğü yaşanması durumunda, TBK m.138’de düzenlenen uyarlamanın ne şekilde yapılacağı, buna ilişkin hukuki sürecin nasıl işlemesi gerektiği ve ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlar ele alınmıştır.  

Kira bedelinin Covid-19 kapsamında uyarlaması

Uyarlama davası nedir?

Uyarlama taraflar arasında sözleşmenin kurulduğu esnada mevcut olmayan ve sonrası için öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması halinde sözleşmenin taraflarınca söz konusu sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasının mahkemeden talep edilmesidir. Uyarlama, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü kapsamında şu şekilde düzenlenmiştir:

Aşırı ifa güçlüğü 

MADDE 138 Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Özetlemek gerekirse bir sözleşmenin tarafları ahde vefa ilkesi gereğince sözleşmeden kaynaklanan borç ve taahhütlerini gereği gibi yerine getirmekle yükümlüdür.

Ancak Tbk 138. maddenin gerekçesinde belirtilen;

  • Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olması,
  • Bu durum borçludan kaynaklanmamış olması,
  • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması,
  • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması,

şartlarının bir arada bulunması durumunda, borçlu sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahip olacaktır. Uyarlama, tarafların anlaşması yoluyla olabileceği gibi aşırı ifa güçlüğüne düşen borçlunun şartların gerçekleşmesi halinde dava açarak uyarlama talep etmesi de mümkündür.

Covid-19 salgın hastalığının etkilerinin önlenmesi amacıyla yayımlanan, İçişleri Bakanlığı’nın 11 Mart 2020 tarihli Ek Genelgesi ile berber, kuaför, güzellik merkezlerinin faaliyetleri 21 Mart 2020 tarihinde saat 18.00 itibariyle, 16 Mart 2020 tarihli Genelgesi ile ise umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren yerlerin  (tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları , her türlü kapalı çocuk oyun alanları, çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin) faaliyetleri 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle durdurulmuştur. 2020 Haziran ayı itibariyle yeni normalleşme adı altında her ne kadar tedbirler ve yasaklar azaltılmış olsa da 23.11.2020 tarihi itibariyle Türkiye ve Dünya genelinden yeni tedbir ve yasaklar tekrar gündeme gelmiştir.

Bu tedbir ve yasaklar sonucunda iş hacminde ciddi oranda düşüş olan ve işyerini kapatmak zorunda olan işletmeler kira sözleşmelerinden doğan kira bedellerini ödeyemez duruma gelmiştir. Gelinen aşamada işyeri kiracısı olan mağazanın paket servis dışında faaliyet göstermemesi yahut AVM kiracısı olan mağazanın AVM’lerin kapalı olması nedeniyle satış yapamaması gibi durumlarda kiracının ciddi bir gelir kaybına uğrayacağına şüphe yoktur. 

Bu gibi durumlarda kiracılar TBK 138. Madde uyarınca aşırı ifa güçlüğüne dayanarak bu döneme ilişkin kira sözleşmesinin uyarlanmasını, uyarlama davaları yoluyla mahkemeden talep edebileceklerdir.

Ancak uyarlama davaları, davaların açıldığı tarih itibarıyla etkili olduğundan, geçmişte yapılan ödemeler açısından dava açılabilmesi için, bu ödemelerin ihtirazi kayıt ile ifa edilmiş olması önem arz etmektedir. Bu durumda uyarlama davaları geçmişe etkili sonuç doğuracaktır. Bu nedenle, para borçları bakımından kısmen de olsa yapılan ödemelerin ihtirazi kayıt koyularak yapılması yerinde olacaktır.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi tarafından uyarlama konusu ile ilgili olarak emsal mahiyette bir karar verilmiştir. Mahkeme tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda;

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ’NİN 2020/1103 ESAS, 2020/1008 KARAR NUMARALI İLAMI

“Davacı vekili; davalı tarafın maliki olduğu Bursa İli, ………. Parselde kayıtlı taşınmazın restaurant olarak 01.01.2020 tarihli 8 yıl süreli aylık 23.000,00 TL kira sözleşmesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin de ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK’nın 138 maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle dava konusu mecurun kirasınıın 01.05.2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgın etkisinin olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.

Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür. Genel olarak sözleşmelerde “Ahde vefa ilkesi” geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür 

Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüde düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüde düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK’nun 389/1 maddesinde gösterilen “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir. 

Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK’nun “Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması” başlıklı 396/1 maddesinde “Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir. ” düzenlemesi bulunmaktadır. 

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir. Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, İhtiyati tedbirin mahkemece HMK’nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE, Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi”

İstinaf mahkemesi kararında da görüleceği üzere mahkeme davacının kira bedelinin tedbir talep edilen tutar üzerinden ödenmesi talebini uygun görerek ihtiyati tedbir kararı vermiştir.

Sonuç

Pandemi süreci boyunca, kira sözleşmesi taraflarının hak kaybına uğramaması açısından uyarlama taleplerine ilişkin olarak anlaşmaya varmaları, aksi halde yukarıda belirtilen emsal mahiyetteki istinaf mahkemesi kararı ve Yargıtay’ın yaygın içtihatları gereğince, uyarlama davalarının açılması gündeme gelecektir. Bu konuda hak kayıplarının önüne geçebilmek adına bu alanda uzman bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye olunur.